USO MISTO FAZ DINHEIRO
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O VALOR DE LOCAIS DE ESCRITÓRIOS DE USO MISTO

Em 2010, nosso grupo de pesquisadores examinou todas as quatro maiores áreas de escritórios da Holanda. Os resultados mostraram que a desocupação nas áreas de uso misto (11,1%) é consideravelmente mais baixa que nos locais de locação em que o uso é único (20,7%). Nós ainda analisamos os diferentes segmentos de mercado e edifícios em Amsterdã com mais desocupação e identificamos quatro fatores que mais se relacionam com as taxas de desocupação. Mesmo que a distância à principal estação de trem, a distância até o centro e a segurança percebida nas áreas tenham sido importantes, o uso misto acabou sendo o fator decisivo número um. Criar um espaço público animado adicionando varejo, restaurantes, bares e outras funções para os plinths dos prédios de escritórios parece ser um bom negócio.

O CASO DE KING’S CROSS EM LONDRES

Drogas, prostituição e decadência urbana eram algo comum na King’s Cross de Londres nos anos 1990. Ninguém realmente queria trabalhar e viver próximo à área, ou mesmo caminhar por ela, e a sensação terrível que o local transmitia fazia com que fosse difícil imaginar alguma forma de mudar isso. Embora os planos iniciais para recuperação da área tenham esmorecido completamente, foi a decisão de 1996 de ligar Waterloo a St. Pancras através do túnel ferroviário pelo Canal da Mancha que se tornou o catalizador para a mudança. Os proprietários decidiram regenerar o local e, em 2001, Argent foi  selecionado como o parceiro de desenvolvimento.

Em todas as fases do projeto, o empreendedor trabalhou próximo das autoridades formais, mas também com os grupos comunitários locais, através do Forum de Desenvolvimento de King’s Cross. Desde o início, a intenção foi criar uma parte de Londres altamente densa onde as pessoas pudessem viver e trabalhar. O programa chega a 750.000 metros quadrados, dos quais os escritórios atingem 56%, inclui 22 edifícios de escritórios, 17 para residências, 45.000m2 de espaço comercial de varejo, um hotel e a University of the Arts London.

Em 2011, as primeiras partes foram abertas ao público, entre elas a universidade, no Granary Complex. Desde então, restaurantes foram abertos, escolas se estabeleceram e os primeiros residentes e inquilinos de escritórios se mudaram para lá. O Granary Square se tornou um destino popular e passou a receber frequentemente festivais e eventos, enquanto que a implantação do terminal Eurostar e a recuperação das estações de St. Pancras e King’s Cross contribuíram significativamente para a transformação da área.

King’s Cross nunca foi apreciada como local para negócios; os aluguéis mais altos ficavam em torno de 250 Euros por m2 por ano. Hoje em dia, são praticados aluguéis acima de 800 Euros por m2 por ano. Entre os locatários comerciais se incluem marcas top como Google, Louis Vuitton, BNP Paribas Real State, Camden Council e Vista Print. O fato de que essas companhias top queiram lá se localizar demonstra o valor de localizações de escritórios de uso misto.

RISCOS PERCEBIDOS PELOS EMPREENDEDORES E INVESTIDORES

Enquanto combinar diferentes usos em uma área não coloca, obrigatoriamente, desafios para empreendedores e investidores, juntar diferentes funções em um edifício, sim, adiciona elementos de complexidade e risco. Empreendedores e investidores sentem que misturar usos em um edifício torna seu trabalho mais difícil e leva a uma queda em seu investimento.

Os riscos primários percebidos para o uso misto em um único edifício incluem:

  • uso misto contamina a imagem/marca
  • envolve gerenciamento mais intenso (acessos diferentes, utilidades partilhadas, requisitos de segurança)
  • contribui para inconveniências (barulho, lixo, mau cheiro)
  • leva a dificuldades para locação se não for em uma área de varejo de alta classe estabelecida
  • exige expertise em design/gerenciamento/sistemas de locação
  • menos investidores procuram edifícios de uso misto – mais difícil de vender
  • as estruturas podem restringir opções de reestruturação

Embora o número de riscos percebidos esteja relacionado ao desenvolvimento de edifícios de uso misto, o número de exemplos de áreas de uso misto bemsucedidas e com bom funcionamento (em comparação com áreas de uso único) está aumentando. Essa tendência indica que o resultado pode compensar o “risco” adicional.

ELEMENTOS DE SUCESSO PARA ÁREAS DE ESCRITÓRIOS DE USO MISTO

Projetos bem-sucedidos têm os seguintes elementos em comum: estão localizados no tecido urbano existente, são desenvolvimentos em áreas anteriormente industriais, têm esquemas de uso misto e oferecem excelente transporte público. Em uma área verdadeiramente mista, residências devem ser incluídas; somente então há potencial para um lugar ativo 24h por dia, trabalho e lazer acontecendo todos juntos.

Londres pode ser um caso particular, em que o dinheiro e as pessoas transbordam como em nenhuma outra cidade da Europa. Mas esse é apenas um entre muitos novos esquemas de desenvolvimento no oeste europeu. Similar ao South Axis de Amsterdã e ao King’s Cross de Londres, numerosos outros desenvolvimentos para uso misto estão a caminho. Por exemplo, o Europa Viertel em Frankfurt, o Paddington (Sheldon Square) em Londres, o HafenCity em Hamburgo e o Hellnikon (aeroporto Old Athens) remodelado em Atenas. Uma vez que esses são projetos de longo prazo, seu sucesso pode ser desafiado pelo tempo e pelos ciclos do mercado, embora Canary Wharf (Londres) e Potzdamerplatz (Berlim) tenham mostrado o contrário.

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UMA LOCALIZAÇÃO DE ESCRITÓRIOS DE USO MISTO COMO UM “BENEFÍCIO COLATERAL”

Empresas localizadas em edifícios de escritórios que oferecem um espaço público vibrante, com varejo, restaurantes, bares e outras utilidades no plinth, mais função residencial e de hospedagem e proximidade do transporte público, são simplesmente adequados aos interesses de seus empregados. Estar localizada em um hotspot é, portanto, uma forma de contratar e reter pessoal, e pode, portanto, ser considerado um dos mais importantes “benefícios colaterais” para os empregados.

Criar ambientes de uso misto não é somente um favor a quem trabalha, mas também para a própria cidade. Foi a mistura orgânica e a densidade das cidades que produziram áreas vibrantes e atrativas em nossas cidades durante séculos. Somente faz sentido continuar a oferecer ambientes onde as pessoas possam trabalhar, viver e aproveitar seu tempo livre. Junto com pessoas, empresas e empregados, também vem valor comercial.

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